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Thema: Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen - Steuerberatung, Steueroptimierung, Lohn- und Finanzbuchhaltung in Rostock - Die Steuerberatungsgesellschaft
Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen
01.12.2020
Jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung bzw. eines Teileigentums kennt die Instandhaltungsrücklage, weil die Eigentümer zu deren Ansammlung nach dem Wohneigentümergesetz (WEG) verpflichtet sind. Der Verwalter der Wohnanlage erhebt Beiträge zum Ansammeln der Rücklage und verwaltet das Geld für die Eigentümer. Für selbst genutzte Eigentumswohnungen hat diese Rücklage - bis auf die Zinsen für das Guthaben - keine steuerliche Bedeutung. Wird die Wohnung aber vermietet, können die angesammelten Beiträge als Werbungskosten abgezogen werden.
Allerdings nicht im Zeitpunkt der Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann, wenn der Verwalter das Geld für Reparaturen ausgibt. Das gezahlte Wohngeld ist in diesen Fällen also um die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu kürzen und um die tatsächlichen Zahlungen für Reparaturen zu erhöhen. Werden aber mit der Instandhaltungsrücklage Investitionen finanziert, die zu Herstellungskosten führen, z. B. für den Neubau von Garagen, Anschaffung von Markisen (wenn es vorher keine gab), dann können nur die sich daraus erhöhten AfA-Beträge als Werbungskosten abgezogen werden.
Wird eine Eigentumswohnung veräußert, geht das Guthaben der Instandhaltungsrücklage anteilig auf den Erwerber über. Dieses Guthaben gehört nicht zu den Anschaffungskosten der Wohnung und muss infolgedessen vom Kaufpreis vor der Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden abgezogen werden. Die AfA-Bemessungsgrundlage verringert sich dadurch anteilig, aber die späteren Entnahmen aus der Rücklage sind für den Erwerber Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Abzug wirkt sich auch auf die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer aus, sodass es sinnvoll ist, das Guthaben im Kaufvertrag besonders aufzuführen.
Falls der Veräußerer durch den Verkauf einen Gewinn erzielt, ist dieser ebenfalls um das Guthaben zu verringern. Die Übertragung auf den Erwerber führt für den Veräußerer nicht mehr zum Werbungskostenabzug.
Zitat des Tages
"Erfahrungen sind die Fehler, an die wir uns erinnern"
Autor: Voltaire
Aktuelles aus der Kanzlei
Anonymes Hinweisgebersystem der niedersächsischen Steuerverwaltung geht online
Seit 22.04.2025 können Bürger in Niedersachsen Steuerdelikte über ein anonymes Hinweisgebersystem anzeigen. Das Portal https://anonymer-steuerhinweis.mf.niedersachsen.de/meldung soll einen sicheren und diskreten Kommunikationsweg bieten, um sowohl namentliche als auch anonyme Hinweise abzugeben.
Unzulässige Zweitwohnungsteuer bei Nest- oder Wechselmodell
Das Verwaltungsgericht Weimar entschied, dass die Erhebung einer kommunalen Zweitwohnungsteuer (auch) unzulässig in Fällen des ehelichen Getrenntlebens ist, wenn und soweit die gemeinsamen ehelichen Kinder des zur Zweitwohnungsteuer herangezogenen getrennt lebenden Elternteils mit Zweitwohnsitz im Rahmen des familiären Nestmodells oder auch des Wechselmodells am Erstwohnsitz regelmäßig betreut werden (Az. 3 K 1578/23 We).
Schreiben zu Einzelfragen zur Abgeltungsteuer neu gefasst
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 14.05.2025 sein Schreiben zu Einzelfragen zur Abgeltungsteuer neu gefasst (Az. IV C 1 - S 2252/00075/016/070). Das umfangreiche Schreiben ersetzt das BMF-Schreiben vom 19.05.2022 und geht u. a. auf die folgenden Bereiche ein:
Provisionen in Form der Kryptowährung Ether zulässig
Das Bundesarbeitsgericht entschied, dass Arbeitnehmer unter bestimmten Bedingungen Provisionen in Form der Kryptowährung Ether erhalten können. Ether als Sachbezug zu vereinbaren sei nur dann möglich, wenn dies bei objektiver Betrachtung im Interesse des Arbeitnehmers liege. Zudem müsse ein bestimmter unpfändbarer Betrag des Arbeitsentgelts in Geld ausgezahlt werden (Az. 10 AZR 80/24).
Absetzbarkeit von Rechts- und Beratungskosten bei Anteilsverkäufen - kein Abzug
Eine Tochtergesellschaft, die in einem Organschaftsverhältnis zur Klägerin als Organträgerin stand, veräußerte Anteile an ihrer Tochtergesellschaft - also einer Enkelgesellschaft der Klägerin. Die Klägerin hatte im Zusammenhang mit der Veräußerung der Enkelgesellschaft Rechts- und Beratungsleistungen in eigenem Namen beauftragt und die Kosten daraus getragen.
Werbungskostenabzugsverbot für Vermögensverwaltergebühren
Ein Anleger hatte im Veranlagungszeitraum 2020 erhebliche Vermögensverwaltergebühren gezahlt, die über dem Sparerpauschbetrag lagen. Diese machte er in seiner Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend. Das Finanzgericht Sachsen-Anhalt ordnete die im Streitjahr gezahlte Vermögensverwaltergebühr als Werbungskosten (gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) ein, die unter das Abzugsverbot (gem. § 20 Abs. 9 Satz 1 Halbsatz 2 EStG) fallen.
Kein Werbungskostenabzug für private Umzugskosten trotz Homeoffice-Zwang
Berufstätige Eheleute lebten mit ihrer Tochter in einer 3-Zimmer-Wohnung und arbeiteten nur in Ausnahmefällen im Homeoffice. Ab März 2020 - bedingt durch die Corona-Pandemie - arbeiteten sie überwiegend im Homeoffice, dort im Wesentlichen im Wohn-/Esszimmer. Ab Mai 2020 zogen sie in eine 5-Zimmer-Wohnung, in der sie zwei Zimmer als häusliches Arbeitszimmer einrichteten und nutzten.
Die Klägerin hatte zur Errichtung eines Windparks im Jahr 2008 ein Darlehen aufgenommen. Die Fälligkeit der letzten Rate war für den 31.03.2023 vereinbart, der Zinssatz war bis zum 31.03.2018 festgeschrieben. Im Jahr 2014 schloss die Klägerin mit der Darlehensgeberin für die Restlaufzeit des Darlehens nach Ablauf der Zinsbindung einen Zinsswap.
Keine Anerkennung einer doppelten Haushaltsführung bei Fahrzeit zwischen Hauptwohnung und Tätigkeitsstätte von etwa einer Stunde
Ein Geschäftsführer war bei einer etwa 30 km entfernt ansässigen Arbeitgeberin angestellt und mietete eine Zweitwohnung in ca. 1 km Entfernung von seiner Arbeitsstätte. Er machte einen Anspruch auf Berücksichtigung von Aufwendungen für eine doppelte Haushaltsführung geltend.
Versorgungsleistungen aus einer früheren inländischen Betriebsstätte an eine im EU-Ausland wohnende Person
Das Finanzgericht Baden-Württemberg entschied, dass der in der Slowakei wohnende Bezieher von Versorgungsleistungen aus einer inländischen Versorgungseinrichtung für eine konkret bezeichnete Berufsgruppe (im Streitfall einer Leistung des Vertreterversorgungswerks) im Inland beschränkt einkommensteuerpflichtig ist (Az. 12 K 549/23).
